Phú Quốc: Đảo ngọc thu hút BĐS du lịch

Đòn bẩy hạ tầng đang thúc đẩy hàng loạt dự án bất động sản (BĐS) du lịch ở hòn đảo lớn nhất Việt Nam: Phú Quốc.

Chúng tôi có mặt ở bến tàu Hà Tiên (Kiên Giang) lúc 6 giờ sáng, sau chuyến xe đêm hơn 6 tiếng từ TP.HCM. Một chị bán hàng nước ngay bến tàu vừa bê điểm tâm cho khách vừa rổn rảng nói: "Mới vào hè nên khách đông lắm!". Chỉ chưa đầy 1 giờ ngồi chờ tàu, ước tính cũng gần 20 xe ô tô lớn nhỏ chở khách du lịch xuống bến tàu.

So với cách đây hơn 5 năm, muốn ra Phú Quốc, chúng tôi hoặc đi máy bay của Vietnam Airlines hoặc đến Rạch Giá đi tàu cao tốc Superdong (1 chuyến mỗi ngày), nhưng với lưu lượng khách gia tăng, ngoài đội tàu 6 chiếc Superdong, hiện còn có tàu Hồng Tâm, với điểm xuất phát từ Rạch Giá lẫn Hà Tiên với bình quân 2 - 3 chuyến/ngày.

Trong khi đó, kể từ khi Cảng hàng không Quốc tế Phú Quốc (cảng mới ở thị trấn Dương Đông) hình thành, đến nay, ngoài Vietnam Airlines còn có hai hãng hàng không giá rẻ khác khai thác đường bay đến Phú Quốc là Vietjet Air và Jetstar Pacific.

Trước khi dự án khu nghỉ dưỡng Vinpearl Phú Quốc vận hành (vào tháng 11/2014), nhiều dự án trên đảo ngọc này rục rịch triển khai sau một thời gian dài "ngủ đông", nhưng tháng 5 này, bộ mặt Phú Quốc đã có nhiều thay đổi với hàng loạt dự án lớn nhỏ đang triển khai, đặc biệt là các khu vực Thị trấn Dương Đông, Bãi Dài, Bãi Ông Lang... tạo nên một "đại công trường" ở đảo ngọc. Trong khi, làn sóng đầu tư cá nhân từ Hà Nội, TP.HCM vào đây vẫn không hề giảm nhiệt.

Là một trong những nhà đầu tư tiên phong đến Phú Quốc, ông Nguyễn Sỹ Trung Kỳ, chủ nhân của khu nghĩ dưỡng Salinda Resort Phu Quoc Island (tại khu vực Cửa Lấp, xã Dương Tơ) chia sẻ với chúng tôi về câu chuyện đầu tư của ông.

Năm 2010, trong chuyến đến tham quan Phú Quốc, ông tình cờ gặp được một đối tác trong nước và đề cập việc M&A khu đất (hiện là khu nghỉ dưỡng Salinda), hai năm sau đó, tức năm 2012, khu nghỉ dưỡng cao cấp 120 phòng này được thi công và tháng 8 năm ngoái chính thức đi vào hoạt động.

Theo đại diện của Salinda Resort Phu Quoc Island, thời điểm 2010, khi ông đến Phú Quốc, con đường từ sân bay cũ đến địa điểm dự án vẫn là đường đất đỏ, Phú Quốc vẫn còn hoang sơ và chưa có nhiều cơ sở lưu trú như hiện nay.

Giá trị đầu tư hơn 1.000 tỷ đồng (tính đến thời điểm 2012) cho dự án nếu tính ở giai đoạn này chắc chắn phải gấp đôi, gấp ba vì tốc độ phát triển của Phú Quốc khá nhanh và kéo theo đó là sự gia tăng giá đất.

Tình trạng "sốt" đất và đầu tư nhộn nhịp ở Phú Quốc từ nửa cuối năm 2014 tiếp tục được đẩy lên trong những tháng đầu năm 2015 khi mà hàng loạt những thông tin như: phê duyệt dự án casino, Vingroup triển khai Cảng hành khách Quốc tế Phú Quốc với mục tiêu đón tàu khách quốc tế (dự kiến khai thác từ cuối tháng 1/2017), việc thiết lập nhiều đường bay thẳng từ một số nước, cũng như sự xuất hiện của khu công nghiệp VISP thứ 6 tại đây...

Còn nhớ, hồi tháng 3 vừa rồi, trong lễ ký kết giữa M.I.K Corporation (nhà phát triển dự án) và Tập đoàn quản lý khách sạn quốc tế Melia cho dự án khu nghỉ dưỡng 4 sao (gồm 260 phòng khách sạn và bungalow, với giá trị đầu tư hơn 40 triệu USD và dự kiến khai thác trong tháng 1/2016) mang thương hiệu Sol House Phú Quốc, ông Michael Đặng, Tổng giám đốc M.I.K Corporation cho rằng, việc Vietnam Airlines khai thác đường bay thẳng từ Phú Quốc đến Singapore và Siem Reap, Campuchia (từ tháng 11/2014) là đòn bẩy quan trọng để M.I.K đầu tư dự án vì Siem Reap là điểm du lịch thu hút nhiều khách châu Âu; trong khi Singapore là trung tâm trung chuyển ở khu vực Đông Nam Á của khách quốc tế.

Cả hai đều rất gần với Phú Quốc, hơn nữa Melia là nhà quản lý có nhiều kinh nghiệm với khách du lịch ở các thị trường châu Âu. Ngoài ra, theo đánh giá của nhà phát triển khu nghỉ dưỡng Sol House, Phú Quốc là điểm du lịch mới tại Việt Nam, môi trường còn hoang sơ, có sự đa dạng về nguồn khách (trong khi Nha Trang hay Phan Thiết, khách từ khu vực Đông Âu chiếm đa số) và tốc độ tăng trưởng lượng khách du lịch hơn 50% mỗi năm nên dư địa khai thác còn nhiều.

Theo khảo sát thực tế, dù cơ sở lưu trú ở Phú Quốc mọc lên như nấm nhưng đa phần là sự phát triển tự phát từ các nhà đầu tư cá nhân, doanh nghiệp tư nhân, hoặc người dân địa phương, trong khi các dự án nghỉ dưỡng quy mô lớn, dịch vụ đồng bộ vẫn đếm trên đầu ngón tay.

Cho nên, vào những mùa cao điểm như: Tết Dương lịch, Tết Nguyên đán, Lễ Phục sinh, 30/4 - 1/5, các khu nghỉ dưỡng cao cấp ở Phú Quốc đều trong tình trạng hoạt động hết công suất.

Tuy nhiên, về dài hạn, một chuyên gia trong lĩnh vực đầu tư cho rằng, để tránh tình trạng không đồng bộ trong xây dựng, các cơ quan quản lý Phú Quốc cần phân định rõ, với những địa điểm đầu tư đắc địa, gần các bãi biển đẹp thì chỉ nên phát triển khu nghỉ dưỡng cao cấp và đó sẽ là "cuộc chơi" của nhà đầu tư có tiềm lực tài chính.

Read More

Ngân hàng mượn gói 30.000 tỷ dụ khách vay thương mại

Đưa ra dự án đẹp kèm theo quảng cáo được vay từ gói 30.000 tỷ đồng, nhưng nhân viên ngân hàng lại hướng khách sang các chương trình vay thương mại khác.

Hàng ngày nhận được cả chục tin nhắn điện thoại mời mua căn hộ kèm lời nhắn sẽ được vay gói ưu đãi 30.000 tỷ đồng, sẵn với mức thu nhập 14 triệu đồng một tháng, nhưng vẫn phải ở nhà thuê, chị Hương, nhân viên công ty truyền thông quyết định tìm hiểu để mua căn hộ ở Thủ Đức (TP HCM) có giá khoảng một tỷ đồng từ gói vay này.

Chị gọi cho số điện thoại của người nhắn thì được mời đến xem nhà, sau đó hướng dẫn đến ngân hàng liên kết để làm thủ tục vay. Khi chị đến gõ cửa ngân hàng này, được một nhân viên tín dụng tiếp nhận và hướng dẫn làm hồ sơ. Tuy nhiên, sau khi xem qua trường hợp của chị, nhân viên này cho biết không vay được gói 30.000 tỷ vì vướng quy định về mức thu nhập.

Lúc này, chị Hương liền được nhân viên tín dụng nhiệt tình tư vấn và thuyết phục chuyển sang các gói vay thương mại với những hứa hẹn như lãi suất khá mềm, chỉ 6-7% một năm không cao hơn gói 30.000 tỷ bao nhiêu, thủ tục lại đơn giản... "Hỏi kỹ, tôi mới biết mức lãi suất ấy chỉ áp dụng cho 3 hoặc 6 tháng đầu tiên, còn sau đó sẽ áp dụng lãi suất thả nổi cộng thêm 3,5% nữa nên đành thôi", chị nói.

Nhiều cá nhân môi giới bất động sản hoặc nhân viên tín dụng lấy gói 30.000 tỷ làm chiêu hút khách vay thương mại để mua nhà. Ảnh: Lệ Chi.

Vợ chồng chị Nhàn ở quận 6 sau khi mua được miếng đất giờ muốn vay 300 triệu đồng từ gói 30.000 tỷ để cất ngôi nhà cấp 4. Tuy nhiên, khi tìm đến ngân hàng, nhân viên tại đây cho biết điều kiện vay rất khó khăn rồi khuyên chị với số tiền vay ít, thời gian vay ngắn thì nên chuyển sang gói vay của ngân hàng, đảm bảo vay được, thủ tục lại đơn giản.

"Cô nhân viên cho biết ngân hàng đang triển khai chương trình vay vốn mua nhà đất, xây sửa nhà, mua ôtô... với mức lãi suất hấp dẫn chỉ từ 7,5% một năm. Nhưng thực chất, mức này chỉ dành cho thời gian ưu đãi khoảng 6 tháng đối với khoản vay từ 24 tháng trở xuống và khoảng 12 tháng với khoản vay trên 24 tháng", chị Nhàn chia sẻ.

Nhìn nhận vấn đề này, một chuyên gia ngân hàng cho rằng các nhân viên tín dụng thường bị "khoán" định mức phải cho vay thương mại hàng tháng khá cao, nên mới có chuyện họ hay lờ gói vay ưu đãi hoặc không mặn mà với nó để hướng khách hàng sang gói vay thương mại.

Ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP HCM cho biết cơ quan này cũng có nghe phản ánh một số nhà băng đưa ra thủ tục khó khăn khiến người vay nản chí, sau đó gợi ý khách hàng vay gói thương mại với điều kiện dễ dàng hơn nhưng lãi suất cao hơn.

Ông Minh cho rằng, đây là điều dễ hiểu vì gói vay 30.000 tỷ đồng là gói vay ưu đãi, dành cho đối tượng thu nhập thấp nhưng điều kiện cho vay vẫn phải như gói vay thông thường, nếu có nợ xấu phát sinh thì ngân hàng phải chịu, do vậy họ phải xét duyệt kỹ.

Mặt khác, Nhà nước chỉ bù chênh lệch lãi suất 1,5% mỗi năm, số tiền cho vay lại nhỏ trong khi với cho vay thương mại khoản vay lớn hơn, điều kiện vay do ngân hàng quyết định, và được hưởng lãi suất cao.

Trao đổi với VnExpress.net, Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế đánh giá, không loại trừ khả năng hiện nay một số ngân hàng xin tham gia cho vay gói 30.000 tỷ đồng chủ yếu là nhằm mục đích làm tăng hình ảnh thương hiệu chứ không phải hướng tới việc làm sao để giải ngân hiệu quả cho người dân. Việc này dẫn đến tình trạng một số ngân hàng chỉ tiếp nhận hồ sơ chiếu lệ và chủ yếu là muốn hướng khách hàng sang vay gói thương mại. "Đây là điều hoàn toàn không nên, vì nó sẽ ảnh hưởng tới uy tín cũng như đạo đức nghề nghiệp", ông nói.

Phó giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP HCM nhấn mạnh, các ngân hàng tham gia gói 30.000 tỷ đồng là tự nguyện. Do vậy nếu đơn vị nào dùng đây như một hình thức tăng uy tín nhằm quảng bá tên tuổi, đăng ký nhưng không triển khai là không thể chấp nhận được.

"Chúng tôi sẽ khảo sát, từ đó có kiến nghị với Ngân hàng Trung ương để có biện pháp xử lý chứ không để tình trạng này xảy ra sẽ làm mất lòng tin của dân", ông nói.

Bên cạnh sự không mấy nhiệt tình, kèm với một số bất cập trong quá trình triển khai như tiêu chí về thu nhập, cách thức xác nhận tình trạng nhà ở cùng một số yêu cầu thủ tục rườm rà khác... cũng khiến tiến độ giải ngân gói 30.000 tỷ thời gian qua khá chậm, chỉ được hơn 20%, trong khi đó đến đầu tháng 6/2016 sẽ chấm dứt hiệu lực.

Gói 30.000 tỷ đồng đến nay chỉ giải ngân được hơn 20%.

Để đẩy nhanh tiến độ cho vay của gói này, Tiến sĩ Hiếu cho rằng trước hết cơ quan quản lý và các ngân hàng nên giải quyết dứt điểm về bất cập liên quan đến thu nhập. Chẳng hạn như nâng mức thu nhập được vay từ dưới 9 triệu đồng lên khoảng 14-15 triệu đồng, và nới thêm thời gian cho vay kéo dài 20-25 năm thay vì 15 năm để giảm áp lực trả nợ cho người dân.

Vietinbank - một trong số những ngân hàng hoạt động tích cực trong gói cho vay 30.000 tỷ vào tháng 4 vừa qua cũng đã có văn bản gửi các cơ quan chức năng đề xuất tháo gỡ một số vướng mắc như quy định về người lao động có thu nhập thấp. Theo nhà băng này, hiện không có cách thức để xác định thu nhập không chịu thuế và cơ quan quản lý thuế không đồng ý xác nhận cho khách hàng.

Ngoài ra, điều kiện vay vốn xây dựng mới, cải tạo sửa chữa lại nhà ở cũng khá bất cập; quy định xác thực thực trạng nhà ở của khách hàng khi vay vốn xây dựng mới nhà ở (đất ở không cùng địa bàn phường với hộ khẩu thường trú/tạm trú của khách hàng nên rất khó xác định)…

Theo đại diện Vietinbank, tuy còn nhiều bất cập nhưng nhà băng này cũng cố gắng tạo điều kiện thuận lợi nhất để người dân tiếp cận gói vay ưu đãi. Đến 18/5 VietinBank cho vay gần 5.600 khách hàng với tổng số tiền giải ngân đạt khoảng 2.200 tỷ đồng.

Trong khi đó, rất nhiều ngân hàng nằm trong danh sách được cho vay gói 30.000 tỷ đồng nhưng đến nay vẫn chưa giải ngân được một đồng vốn nào cho người dân.

Read More

Khách hàng lùng mua dự án đất nền được tự xây

Việc Bộ Xây dựng cho phép các dự án đất nền được phân lô, bán nền và được tự xây dựng đã tạo sức hút lớn cho người dân.

Ngay lập tức, nhiều dự án đất nền nằm trong các quận ven nội thành Hà Nội khởi sắc trở lại thậm chí, nhiều nhà đầu tư cũng ngừng không bán ra để đón thị trường.

Trước đây, tại nhiều dự án, chủ đầu tư ngoài việc bán đất sẽ kiêm luôn cả việc bán nhà thô. Lợi dụng điều đó, nhiều chủ đầu tư đã tính tiền xây thô rất cao. Đơn cử, một căn nhà liền kề tại dự án Kim Chung – Di Trạch (Hoài Đức) được xây dựng quy mô 3 tầng, giá xây thô chủ đầu tư thu là 1,7 tỷ đồng; dự án Parkcity riêng tiền xây thô cũng được tính trên 1 tỷ đồng…. Điều đáng nói, mặc dù tiền xây thô cao xong chất lượng xây dựng lại khó kiểm soát. Chưa kể đến việc chủ đầu tư bớt xén nguyên vật liệu và tiền mua thiết bị.

Đất phân lô tự xây đắt khách

Theo nhiều nhà thầu xây dựng, riêng các khoản thuế nhà nước thu trong hoạt động đầu tư xây dựng bất động sản vào khoảng 20-25%. Ngoài ra, các khoản chi phí do các nhà thầu đội lên, ăn “kênh” giá nguyên vật liệu cũng phải mất 10-20%. Như vậy, nếu mua nhà dự án mà do chủ đầu tư xây dựng, khách hàng sẽ “mất” khoảng 30-35% tương đương 300-400 triệu đồng.

Do thị trường bất động sản đóng băng, để tháo gỡ khó khăn cho thị trường, thúc đẩy thanh khoản, Bộ Xây dựng đã đề xuất với Chính phủ cho phép một số dự án sẽ được phân lô, bán nền tức là sau khi hoàn thành việc xây dựng hạ tầng, chủ đầu tư được bán đất không phải xây thô. Tuy nhiên, các dự án này phải nằm tại các khu vực ven nội đô Hà Nội.

Ngay sau khi có quy định này, chủ đầu tư nhiều dự án đã phân các lô đất và tung ra thị trường nhằm hút khách.

Điển hình tại dự án Đại Thanh, các lô đất được phân thành các lô có diện tích từ 67,5 đến 77,5 m2 với mức giá từ 27 - 30 triệu đồng/m2. Như vậy, để có thể sở hữu các lô đất này, khách hàng phải bỏ ra số tiền là trên dưới 2 tỷ đồng.

Dự án Ao Sào (quận Hoàng Mai) của CTCP Đầu tư Lũng Lô 5 đã tạo cơn sốt thực sự khi tung ra những lô đất có diện tích nhỏ dưới 100m2, giá chỉ từ 20 triệu đồng/m2.

Một dự án khác hiện cũng đang được phân lô bán với mức giá khá rẻ là dự án Nam An Khánh với mức giá bán 17,5 triệu đồng/m2.....Cơ cấu diện tích đất nền, biệt thự quá lớn, lên đến 300 - 400 m2,

Mới đây nhất, chủ đầu tư dự án Thanh Hà – Cienco 5 (Hà Đông) cũng cho biết, doanh nghiệp này đã làm đơn xin phép được phân lô, bán nền dự án bởi dự án Thanh Hà hoàn toàn đủ điều kiện áp dụng chính sách này.

Theo doanh nghiệp này, nếu bán nhà thô sẽ dễ dẫn đến tình trạng xây xong khó có thể thu hút dân về ở. Như vậy, gây ra tình trạng lãng phí tiền bạc, không hiệu quả. Thế nhưng, khi áp dụng quy định này người mua nhà sẽ được hưởng lợi rất nhiều.

Họ vừa có thể tiết kiệm được tiền, vừa quản lý được chất lượng căn nhà của mình. Doanh nghiệp sẽ phối hợp với khách hàng kiểm soát việc xây dựng đúng với quy hoạch, thiết kế được phê duyệt” đại diện chủ đầu tư cho biết.

Theo đại diện chủ đầu tư, hiện đã bắt đầu có nhiều khách hàng quay trở lại quan tâm tới đất nền của dự án này.

Theo các chuyên gia kinh tế, xu hướng dịch chuyển sang phân khúc đất nền tự xây là xu hướng tất yếu của thị trường trong lúc này. Bởi thực tế, hàng loạt các dự án ma xây xong không có người ở thời gian qua đã cho thấy sự lãng phí và tính chưa linh hoạt của chính sách. Trong khi đó, những người có nhu cầu ở thật lại không thể tiếp cận nổi do giá bất động sản quá cao, một phần có sự đắt đỏ của giá xây thô.

Còn các khách hàng, nhiều người cũng cho rằng, việc phân lô tự xây cũng làm giảm áp lực về tài chính cho họ và tạo điều kiện để họ có thể xây nhà theo ý mình.

Chị Nguyễn Ngọc Lan (khách hàng) cho biết, “nếu theo quy định trước đây, ngay cả khi gia đình tôi không có nhu cầu ở nhưng tôi vẫn phải đóng tiền xây thô cho chủ đầu tư theo đúng tiến độ. Sau vài năm, nhà xây xong nếu không ở thì nó xuống cấp, hư hỏng, chúng tôi lại tốn thêm 1 lần tiền nữa để sửa chữa, tu tạo lại.

Do vậy, tôi rất tán thành việc chủ đầu tư để cho khách hàng tự xây nhà. Làm như vậy, vừa giải quyết được bài toán thanh khoản cho dự án vừa có lợi cho khách hàng rất nhiều”.

Theo các sàn giao dịch bất động sản, kể từ cuối năm 2014, sau khi có quy định cho phép dự án được tự phân lô, bán nền, rất nhiều dự án đất nền đã cải thiện về thanh khoản trong đó có dự án Thanh Hà, dự án liền kề Đại Thanh….

Nếu như trước đây, nhiều nhà đầu tư muốn bán tháo đất nền Thanh Hà thì nay đã ngừng hẳn. Thậm chí, giá bán đất nền Thanh Hà đã tăng trở lại khoảng 2-3 triệu đồng/m2. Sở dĩ như vậy là do giá đất nền Thanh Hà hiện rẻ, cộng thêm việc tự xây dựng sẽ tạo sức hút đối với người mua cũng như nhà đầu tư.

Việc thay đổi chính sách cho phép một số khu vực nhà đầu tư được phân lô bán nền, cho phép người dân được tự xây dựng sẽ khiến thị trường được điều chỉnh hợp lý. Doanh nghiệp có thể cắt giảm chi phí, hạ giá thành còn người mua tiết kiệm được hàng loạt những lãng phí trong xây dựng.

Theo tìm hiểu của phóng viên, hiện nhiều dự án khu đô thị tại Hà Nội đang gấp rút xin chuyển từ hình thức bán nhà xây thô sang hình thức phân lô bán nền. Một số dự án để đã có hạ tầng, để dễ bán hàng cũng đã nhanh chóng nghĩ ra cách lách luật là thỏa thuận với người mua cùng xây dựng, nhưng thực chất là cho phép họ tự xây.

Read More

Quy định về gói vay 30.000 tỉ đồng đánh đố người vay

Một năm nữa, thời hạn giải ngân gói vay ưu đãi 30.000 tỉ đồng cho người dân mua nhà sẽ kết thúc nhưng đến nay mới chỉ giải ngân được hơn 7.000 tỉ đồng.

Nhà ông Lê Bình Sang xuống cấp nghiêm trọng, thuộc diện đối tượng được vay gói 30.000 tỉ đồng để sửa chữa và xây mới nhà nhưng ngân hàng từ chối cho vay vì ông có thu nhập trên 9 triệu đồng/tháng - Ảnh: Quang Định

Số ngân hàng (NH) giải ngân cho vay gói vay ưu đãi 30.000 tỉ đồng chỉ đếm trên đầu ngón tay. Một trong những vướng mắc lớn nhất là có những quy định đánh đố người vay…

Trao đổi với PV, ông Nguyễn Hoàng Minh (phó giám đốc NH Nhà nước TP.HCM) nói:

- Đến nay dư nợ gói 30.000 tỉ đồng chỉ tập trung ở nhóm NH thương mại nhà nước, trong đó nhiều nhất là BIDV, kế đến là Vietcombank, VietinBank. Để tìm hiểu nguyên nhân vì sao, trong tháng 5-2015 NH Nhà nước chi nhánh TP.HCM đã có đoàn công tác đến làm việc với một số đơn vị tham gia cho vay chương trình này. Tại buổi làm việc, các NH đã nêu ra hàng loạt vướng mắc gây ảnh hưởng đến tiến độ giải ngân chương trình, trong đó mấu chốt là quy định về đối tượng vay phải là người thu nhập thấp.

* Nhiều người cho rằng điều kiện về mức thu nhập đang đánh đố người vay do thu nhập trên 9 triệu đồng / tháng bị cho là có thu nhập cao, không đúng đối tượng, còn dưới 9 triệu đồng / tháng NH lại từ chối do không đủ khả năng trả nợ?

- Quy định như vậy quả thật đánh đố người vay vì nếu thuộc đối tượng thu nhập thấp theo quy định, sau khi trừ chi phí sinh hoạt không đủ đảm bảo khả năng trả nợ cho NH. Còn người có thu nhập cao hơn, đủ khả năng trả nợ NH lại không được vay. Vướng mắc này nằm ở phía Bộ Xây dựng.

Thời gian qua các NH đã kêu rất nhiều nhưng trong văn bản trả lời kiến nghị của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM mới đây, Bộ Xây dựng vẫn cho rằng không thể bỏ điều kiện chứng minh thu nhập thấp. Nếu như vậy giải ngân gói 30.000 tỉ đồng thời gian tới vẫn tắc vì đây không phải là gói cấp phát, nếu có rủi ro thì NH phải chịu.

* Người vay mua nhà theo gói 30.000 tỉ đồng còn gặp khó khăn ở việc xác nhận đối tượng thu nhập thấp?

- Theo thông tư của Bộ Xây dựng, đối tượng vay vốn là lao động tự do thu nhập phải không đến mức nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Khi áp dụng quy định này, các NH gặp phải hai khó khăn. 

Thứ nhất, quy định không nêu rõ nên các NH không biết chỉ cần một người thuộc đối tượng trên là được vay vốn hay cả vợ chồng đều phải có thu nhập thấp mới được vay. Từ đó phát sinh trong thực tế nếu người vợ có thu nhập chưa đến mức chịu thuế, nhưng người chồng lại có thu nhập cao hoặc ngược lại thì có thuộc đối tượng được vay vốn theo chương trình không? Trường hợp này nếu chỉ có người vợ hoặc chồng có thu nhập thấp đứng tên vay vốn thì có vi phạm quy định không?

Thứ hai, căn cứ giá trị hợp đồng mua bán đã bao gồm thuế VAT không vượt quá 1,05 tỉ đồng thì người thu nhập thấp là một người sẽ không đủ khả năng trả nợ vì theo quy định về quy chế cho vay của NH, hiện người vay được vay tối đa 80% giá trị căn hộ, tương đương 840 triệu đồng.

Với mức thu nhập tối đa 9 triệu đồng / tháng, sau khi trừ đi chi phí sinh hoạt hằng tháng thì thu nhập còn lại của khách hàng chỉ được vay tối đa 300-400 triệu đồng, không đủ đáp ứng nhu cầu mua căn hộ. Tuy nhiên, nếu bổ sung quy định về việc có thêm bên thứ ba đồng nghĩa vụ trả nợ thì có vi phạm quy định về đối tượng vay theo quy định của Bộ Xây dựng hay không?

Ông Nguyễn Hoàng Minh - Ảnh: A.H.

* Vừa qua có NH như BIDV đã vận dụng quy định “không chịu thuế TNCN” để xét cho người trên 9 triệu đồng vay, vì sao NH Nhà nước không nhân rộng mô hình này để tháo gỡ nút thắt về thu nhập cho người vay mua nhà?

- Trường hợp BIDV vận dụng định nghĩa của Bộ Xây dựng về người thu nhập chưa đến mức nộp thuế TNCN triển khai cho những người có thu nhập trên mức 9 triệu đồng / tháng, nhưng do được giảm trừ gia cảnh cho người phụ thuộc nên chưa phải nộp thuế để cho vay. Từ đó NH có thể xét cho những người thu nhập khá cao vay.

Đó cũng là một cách hiểu linh hoạt để tháo gỡ, đẩy nhanh tốc độ giải ngân gói 30.000 tỉ đồng, đồng thời tạo điều kiện cho những người có thu nhập cao hơn 9 triệu đồng  - là đối tượng đảm bảo nguồn trả nợ cho NH - được vay mà không vi phạm quy định của Bộ Xây dựng.

Tuy nhiên để các NH có thể triển khai đồng loạt, cá nhân tôi đề nghị Bộ Xây dựng nên nghiên cứu cách làm này và có văn bản hướng dẫn cụ thể để các NH triển khai đồng bộ, chứ không phải như hiện nay chỉ có BIDV thực hiện.

* Có thực tế nhiều NH thương mại không dám triển khai gói 30.000 tỉ đồng vì sợ trách nhiệm? Nhiều người cũng phản ảnh bị NH làm khó khi muốn vay gói ưu đãi rồi sau đó NH gợi ý vay gói thương mại?

- Mới đây khi làm việc với các NH, họ cũng nêu ra những điểm vướng mắc về cơ chế, nhưng khi làm văn bản hỏi NH Nhà nước và Bộ Xây dựng thì chưa được trả lời nên chưa thể giải ngân cho vay.

Tuy nhiên còn một lý do khác quan trọng là các NH sợ trách nhiệm do trong quá khứ khi tham gia gói hỗ trợ lãi suất, nhiều NH bị thanh tra yêu cầu thu hồi rất nhiều. NH Nhà nước TP cũng có nghe phản ảnh nhiều NH đã đưa ra nhiều thủ tục khó khăn khiến người vay nản chí, sau đó gợi ý khách hàng vay gói thương mại với điều kiện dễ dàng hơn rất nhiều nhưng lãi suất cao hơn.

Điều này có thể hiểu được vì những lý do như gói vay 30.000 tỉ đồng là gói vay ưu đãi, dành cho đối tượng thu nhập thấp nhưng điều kiện cho vay vẫn phải như gói vay thông thường, nếu có nợ xấu phát sinh thì NH phải chịu, do vậy NH phải xét duyệt kỹ.

Hơn nữa NH Nhà nước chỉ bù chênh lệch lãi suất 1,5% / năm, số tiền cho vay lại nhỏ trong khi với cho vay thương mại món vay lớn hơn, điều kiện vay do NH quyết định, lãi suất hưởng được cao hơn rất nhiều.

Các NH tham gia gói 30.000 tỉ đồng là tự nguyện. Do vậy nếu các NH dùng đây như một hình thức tăng uy tín nhằm quảng bá tên tuổi, đăng ký nhưng không triển khai là không thể chấp nhận được. NH Nhà nước TP sẽ khảo sát, từ đó có kiến nghị với NH Nhà nước chứ không thể để tình trạng NH xin rồi để đó hoặc lấy lý do này nọ mà không triển khai làm mất lòng tin của người dân.

* Như vậy sau đợt khảo sát vừa qua, NH Nhà nước TP có kiến nghị gì để tháo gỡ những vướng mắc và thúc đẩy giải ngân gói 30.000 tỉ đồng?

- Do đến ngày 31-5-2016 thời hạn giải ngân của chương trình sẽ chấm dứt trong khi phần lớn hồ sơ vay vốn là mua căn hộ hình thành trong tương lai, việc giải ngân phụ thuộc vào tiến độ xây dựng của dự án.

Vì vậy chúng tôi kiến nghị những khách hàng ký hợp đồng vay theo gói ưu đãi trước ngày 1-6-2016 vẫn được hưởng lãi suất ưu đãi dù giải ngân sau ngày 1-6-2016 để đảm bảo toàn bộ hạn mức được cam kết của khách hàng đều được giải ngân với lãi suất ưu đãi. Liên quan đến việc xác định đối tượng vay vốn chương trình, NH Nhà nước TP kiến nghị Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể về việc xác nhận đối tượng được vay vốn để các NH có căn cứ thực hiện.

Về quy định đối tượng thu nhập thấp, kiến nghị NH Nhà nước hướng dẫn việc người thân trong gia đình cam kết hỗ trợ trả nợ hoặc bảo lãnh khoản vay thì đủ điều kiện được vay vốn để các NH thống nhất triển khai trên toàn hệ thống nhằm đẩy mạnh ký kết và giải ngân chương trình trong thời gian tới.

Ngoài ra theo kiến nghị của các NH thương mại, nên kéo dài thời gian cho vay theo chương trình từ 15 năm lên 20 - 25 năm để giảm áp lực trả nợ của người đi vay.

Ông Nguyễn Trọng Ninh (phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng): Không thể mở quá rộng đối tượng Quy định “người thu nhập thấp” là nội dung nghị định của Chính phủ, do đó muốn sửa hay không phải báo cáo Chính phủ. Nếu Chính phủ đồng ý thì sửa được ngay. Nhưng mục tiêu của gói tín dụng là dành cho người thu nhập thấp, nếu nới rộng điều kiện, trong đó có quy định về thu nhập, thì liệu có đủ nguồn lực để cho vay hay không. Phải cân đối nguồn lực và không thể mở quá rộng về đối tượng. Nếu nguồn lực của quốc gia dồi dào, lúc đó chính sách của gói tín dụng là không phải dành cho người thu nhập thấp nữa mà trở thành gói hỗ trợ về nhà ở đơn thuần.

Read More

Bất động sản còn tồn kho khoảng 67.443 tỷ đồng

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tồn kho bất động sản vẫn liên tục giảm qua từng tháng, quý. Tính đến cuối tháng 5, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 67.443 tỷ đồng. Giá trị tồn kho cao nhất tập trung vào phân khúc đất nền nhà ở.

Con số này so với quý I năm 2013 đã giảm 61.105 tỷ đồng (tương ứng 47,53%) và so với thời điểm cuối tháng 4/2015 thì cũng giảm 1.338 tỷ đồng. Trong số này, tồn kho căn hộ chung cư hiện còn 12.908 căn (tương đương 19.799 tỷ đồng); nhà thấp tầng 9.066 căn (tương đương 16.130 tỷ đồng); đất nền nhà ở gần 8,4 triệu m2 (ước khoảng 26.969 tỷ đồng); đất nền thương mại hơn 1,6 triệu m2 (xấp xỉ 4.545 tỷ đồng).

Lượng giao dịch thành công năm 2014 và Quý I năm 2015 tăng trưởng khá, chủ yếu tại phân khúc căn hộ có diện tích vừa và nhỏ. Các dự án đã hoàn thành, dự án tại khu vực có đầy đủ các công trình hạ tầng và các dự án đang thi công với tiến độ tốt có tính thanh khoản cao. Tuy nhiên, thị trường đã gia tăng đáng kể các giao dịch thành công tại phân khúc sản phẩm trung và cao cấp.

Năm 2014, tại Hà Nội có 11.550 giao dịch thành công (tăng gần 2 lần so với 2013), tại Thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 10.350 giao dịch thành công (tăng gần 30% so với 2013). Trong 4 tháng đầu năm 2015 có khoảng 5.850 giao dịch thành công (tăng gấp 2,5 lần so với cùng kỳ 2014), riêng tháng 4/2015 có khoảng 1.600 giao dịch thành công, tăng 10% so với tháng liền kề trước đó.

Thị trường khởi sắc cũng là yếu tố khiến tín dụng trong lĩnh vực bất động sản tiếp tục tăng trưởng, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống. Dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản tính đến hết quý I năm 2015 đạt 333.701 tỷ đồng, tăng 10,5% so với thời điểm 31/12/2014 và tăng 2% so với cùng kỳ năm trước; tỷ lệ nợ xấu còn 5,61%.

Yếu tố tích cực được thị trường ghi nhận là mặt bằng giá cả nhà ở tương đối ổn định, không tiếp tục giảm. Nhiều dự án giai đoạn 2011-2013 giá đã giảm sâu (trên 30%) thì trong năm 2014 giá đã ổn định. Một số dự án có vị trí tốt, đã hoặc sắp hoàn thành đưa vào sử dụng giá có tăng nhẹ (1-2%) so với năm 2013. Trong Quý I năm 2015, tại một số dự án đang chuẩn bị hoàn thành, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội được xây dựng hoàn chỉnh, giá chào bán tăng nhẹ khoảng 5-10% so với cùng kỳ 2014.

Bộ Xây dựng nhận định, cơ cấu hàng hóa bất động sản đã được điều chỉnh hợp lý. Đến nay, trên địa bàn cả nước đã có 60 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội với quy mô xây dựng khoảng 38.897 căn hộ; 74 dự án đăng ký điều chỉnh cơ cấu căn hộ (giảm diện tích) cho phù hợp hơn với nhu cầu thị trường với số lượng ban đầu là 33.867 căn hộ xin điều chỉnh thành 44.881 căn hộ. Một số chương trình, dự án phát triển nhà ở xã hội có quy mô lớn đã được các doanh nghiệp triển khai, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho công nhân, người thu nhập thấp đô thị.

Read More